新华网消息 博鳌·21世纪房地产论坛第九届年会于6月14日举行，中国地产界、金融界、学术界及传媒机构的首脑人物会聚博鳌，共同面对严峻的房地产金融环境，找寻地产企业生存和发展的空间。

    主持人：下面有请经济学家、建设部专家委员会委员，北京师范大学房地产研究中心主任董藩先生发表主题演讲。

    董藩：让“房地产泡沫论”见鬼去吧！

    大家都知道，我最近挨了很多骂。在房地产问题已经被彻底政治化、道德化、娱乐化的今天，再说房地产市场没有泡沫，肯定是还要挨骂。房地产业有不少缺点，比如偷税漏税情况较多，但更多的还是成就，但没有人再谈我们的成就，在讨论房地产问题时已经出现了类似当年争论“姓资还是姓社”那样的冲突。似乎全社会都在盼着房地产行业出事，哪个开发商出了事，大家就会说“报应啊，我早就知道他有今天”。有些批评有道理，但房地产也承受了很多莫名其妙的委屈。我是学者，强调说实话，宁可一人挨骂，不让行业委屈，今天就跟大家谈谈房地产泡沫问题。

    一、当前房地产有"泡沫"吗？没有！

    中国是个盛产谎言的国家，从古到今都是如此。古代一些人甚至忽悠皇帝可以长生不老，叫皇帝万岁，害得皇帝天天炼可长生不老的丹药，秦始皇被一个叫徐福的人骗得坐船绕山东半岛转了三个月，也没找到仙山、仙人和仙药，结果大家都知道。近六七年最大的谎言是什么？那就是甚嚣尘上的“房地产泡沫论”。泡沫论绝对是“三人成虎”的产物。房地产“泡沫”基本是不存在的！

    1、什么是“房地产泡沫”？

    “泡沫”就是虚拟需求过度膨胀，导致市场价格水平明显高于基于真实生产和真实消费基础上的理论价格。

    “房地产泡沫”就是指由房地产投机因素所引起的房地产价格脱离市场基础的情况，也就是土地和房屋价格极高，与其使用价值(市场价值的基础) 不符。虽然账面上价值增长很高，但实际上不具备稳定实现的基础，形成一种表面上的虚假繁荣。

    住宅需求包括直接消费需求和理财(投资)需求，投资性需求又分为长期出租性需求、相机行事的混合需求 、短期投机性需求。真实的需求包括直接消费需求和长期出租性需求以及绝大部分相机行事的混合需求。真正的“泡沫”是由短期的投机需求和一部分相机行事的混合需求转化成投机需求导致的--可根据存量房产换手时间的长短来分离、近似统计这一部分需求。投机性需求很少，绝大多数城市基本没有投机性需求，即使是北京……五月份关于消费的许多数据出来了，别的都在跌，租金却上涨，说明什么？有人会租房子空着玩吗？浓绿万枝红一点，动人春色不须多，只凭这一点就可以说明房地产短缺，没有泡沫！

    2、由直接的消费需求和长期的出租用需求推动的价格上涨是有坚实需求基础的上涨，不能称为“泡沫”。所以，在这个问题上，简单地谈理财需求(投资需求)过大导致了“房地产泡沫”是不科学的。(象小孩长身体，长得快就是有泡沫？你打他两巴掌他就不长个了吗)

    3、对房地产市场总体上是否存在"泡沫"的判断，已经出现了全民性错误认识。

    4、如果不考虑政策干预的影响，现在就是把所有房地产市场上“投机者”都抓起来，房价还是会涨的。

    5、最科学、最简单的判断方式：

    理财投资中用于出租的房屋不多，准备短期炒卖的比重过大，就是有泡沫了。